Am Freitag, den 10. Juli 2026, hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. In namentlicher Abstimmung stimmten 323 Abgeordnete dafür, 271 dagegen. Noch am selben Tag billigte der Bundesrat das Gesetz; ein Antrag auf Vermittlungsausschuss fand keine Mehrheit. Das Gesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226, Gesetz vom 23.07.2026) und ist am Folgetag teilweise in Kraft getreten. Das GModG löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG, das „Heizungsgesetz“) ab und setzt die EU-Gebäuderichtlinie EPBD (Richtlinie (EU) 2024/1275) in deutsches Recht um.
Für den Energieausweis, und damit für den Bedarfsausweis, bringt das GModG zwei gegenläufige Änderungen. Bei Wohngebäuden fällt die Pflicht zum Bedarfsausweis, bei Nichtwohngebäuden wird der Bedarfsausweis zur Pflicht. Dieser Beitrag ordnet ein, was das konkret für Eigentümer in Nordrhein-Westfalen bedeutet. Stand: 13. August 2026.
Wann gelten die neuen Regeln?
Die Stichtage stehen seit der Verkündung am 28.07.2026 exakt fest. Das Gesetz tritt gestuft in Kraft (Artikel 9 des Änderungsgesetzes):
Der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026. Der Energieausweis-Teil (Artikel 2) tritt am 1. Januar 2027 in Kraft, exakt, nicht „voraussichtlich“. Bis zum 31.12.2026 werden Ausweise nach dem bisherigen Rechtsstand ausgestellt („Zwischenstand“). Das ist der entscheidende Punkt für alle, die aktuell einen Ausweis benötigen: Wer jetzt beauftragt, erhält den Ausweis nach den vertrauten Regeln.
Und was ändert sich bei der Heizung?
Weil das GModG das bisherige „Heizungsgesetz“ ablöst, taucht bei fast jedem Eigentümer dieselbe Frage auf: Muss ich jetzt meine Heizung tauschen? Die kurze Antwort lautet nein. Die starre 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch entfällt, ebenso die festen Betriebsverbote. Öl- und Gasheizungen dürfen weiter eingebaut und betrieben werden, die Technologiewahl liegt wieder beim Eigentümer.
An ihre Stelle tritt eine schrittweise Quote für klimaneutrale Brennstoffe (die sogenannte „Bio-Treppe“): Ab 2029 müssen 10 Prozent, ab 2035 30 Prozent und ab 2040 60 Prozent des eingesetzten Brennstoffs klimaneutral sein, ab 2045 vollständig. Für den Energieausweis ist das nur mittelbar relevant, weil dieser das Gebäude bewertet und nicht die politische Brennstoffquote. Der eingesetzte Energieträger fließt aber über den Primärenergiefaktor in die Berechnung ein, und genau dort ändert sich ab 2027 einiges.
Was ändert sich für Wohngebäude?
Bislang war der Bedarfsausweis für einen Teil der Wohngebäude vorgeschrieben, nämlich für ältere Häuser mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 und bis zu vier Wohnungen, die den Wärmeschutz von damals nicht erfüllen. Für genau diese Gruppe war der Verbrauchsausweis keine Option.
Diese Pflicht entfällt. Ab dem 1. Januar 2027 gilt für alle Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, volle Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Wer bisher zum Bedarfsausweis verpflichtet war, darf künftig auch einen Verbrauchsausweis wählen.
Dazu sagen wir offen: Wenn es Ihnen ausschließlich um das Pflichtdokument für einen Verkauf oder eine Vermietung geht, können Sie ab dem Stichtag auch den Verbrauchsausweis nutzen, der oft günstiger ist. Das ist die ehrliche Einordnung.
Trotzdem bleibt der Bedarfsausweis das fachlich bessere Instrument, und zwar aus drei Gründen:
- Er bewertet das Gebäude selbst (Hülle, Dämmung, Anlagentechnik) und nicht das Heizverhalten der Vorbewohner. Zwei identische Häuser bekommen denselben Wert, egal ob sparsam oder großzügig geheizt wurde.
- Er ist die Grundlage für Sanierungsplanung und Förderung. Ein Verbrauchsausweis liefert keine Modernisierungsempfehlungen mit belastbarer Rechenbasis.
- Er ist aussagekräftiger beim Verkauf. Käufer und Banken sehen, wie das Gebäude energetisch tatsächlich dasteht, nicht nur, wie viel die letzten Bewohner verbraucht haben.
Die vertraute Skala A+ bis H bleibt bei Wohngebäuden erhalten. Neu ist, dass künftig die absolute Endenergie in MWh pro Jahr und der Anteil erneuerbarer Energien angegeben werden und dass der Ausweis digital und maschinenlesbar der Standard wird (§ 79 Abs. 2 GModG). Papier gibt es nur noch auf Verlangen des Eigentümers.
Wichtig ist die genaue Grenze: Der Verbrauchsausweis steht ab 2027 nur Gebäuden offen, die ausschließlich Wohnzwecken dienen (§ 82 GModG). Das ist enger als das bisherige „Wohngebäude“ (überwiegend Wohnen): Schon ein kleiner Gewerbeanteil (Laden, Praxis oder Büro im Haus) schließt den Verbrauchsausweis nach dem Wortlaut aus; dann bleibt der Bedarfsausweis. Und wer den Verbrauchsausweis wählt, braucht jährliche, nach Energieträgern differenzierte Verbrauchsdaten über zwei Jahre; die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen.
Was ändert sich für Nichtwohngebäude?
Bei Nichtwohngebäuden dreht das GModG die Logik um. Bisher war der Verbrauchsausweis für viele Gewerbeobjekte eine gängige, günstige Option. Ab dem 1. Januar 2027 gilt bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und Vertragsverlängerung: Es ist ein Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung (§ 81 GModG) auszustellen, der Bedarfsausweis wird für diese Anlässe der vorgeschriebene Weg.
Die Begründung ist die Datenqualität: Bei Gewerbeimmobilien hängt der Verbrauch stark an Nutzerverhalten, Betriebszeiten, Leerstand und Mieterwechsel. Der Bedarfsausweis bewertet stattdessen das Gebäude objektiv, genau das, wofür bedarfsausweis® Nordrhein-Westfalen ohnehin steht. Für Nichtwohngebäude kommt außerdem eine neue Effizienzklassen-Skala von A bis G (Anlage 10a), deren Klassengrenzen sich am Verhältnis zum Referenzgebäude orientieren; Klasse A ist Nullemissionsgebäuden vorbehalten.
Für Eigentümer von Büro-, Praxis-, Handels-, Lager- oder Gewerbeobjekten in NRW heißt das: Der Bedarfsausweis wird nicht mehr die fachlich sauberere Wahl sein, sondern ab 2027 der vorgeschriebene Weg. Details dazu finden Sie auf unserer Seite zum Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.
Neue Berechnungsgrundlage: Warum die Einstufung sich verschieben kann
Mit dem Energieausweis-Teil ändert sich auch, wie gerechnet wird. Grundlage wird die Rechennorm DIN/TS 18599:2025-10 mit einem neuen Referenzgebäude. Gleichzeitig ändern sich die Primärenergiefaktoren (Anlage 4), die den Energieträgern zugeordnet werden:
| Energieträger | Faktor bisher | Faktor neu (ab 01.01.2027) |
|---|---|---|
| Strom (netzbezogen) | 1,8 | 1,5 |
| Holz / feste Biomasse | 0,2 | 0,7 |
| Fernwärme | 1,3 | 0,7 |
| Fossile Brennstoffe (Öl, Gas) | 1,1 | 1,1 |
Die Folge: Dasselbe Gebäude kann nach neuem Recht anders eingestuft werden. Häuser mit Holz- oder Pelletheizung schneiden tendenziell schlechter ab, weil sich ihr Faktor mehr als verdreifacht. Wärmepumpen profitieren eher, weil der Strom-Faktor sinkt. Auch die Bewertung von Fernwärme ändert sich deutlich, hier sinkt der Faktor fast auf die Hälfte.
Für Eigentümer, die ohnehin bald einen Ausweis brauchen, ist das ein handfestes Argument, nicht zu warten. Denn: Ein heute ausgestellter Energieausweis bleibt volle zehn Jahre gültig, es gibt keine Austauschpflicht. Wer vor dem Stichtag beauftragt, bekommt den Ausweis nach dem heutigen, vertrauten Recht, gültig bis 2036, bevor ab dem 01.01.2027 die neuen Berechnungsregeln greifen, die viele Gebäude anders einstufen.
Was bedeutet das konkret für NRW?
Die Pflichtlogik des GModG gilt bundesweit, unabhängig davon, ob Ihr Objekt in Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, Bonn, Münster, Bielefeld oder Aachen liegt. bedarfsausweis® Nordrhein-Westfalen bearbeitet Vorprüfung und Abstimmung vom Standort Köln aus digital und telefonisch. Fehlende Gebäudedaten werden telefonisch oder gesetzeskonform anhand geeigneter Bildaufnahmen der Eigentümer geklärt.
Für die Praxis in NRW ergeben sich zwei klare Linien:
- Wohngebäude: Wenn Sie verkaufen oder vermieten wollen, verschafft Ihnen ein Bedarfsausweis nach heutigem Recht Planungssicherheit für die nächsten zehn Jahre. Ob und welche Ausweisart für Ihr Objekt sinnvoll ist, klären wir vorab, siehe auch Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
- Nichtwohngebäude: Wer ein Gewerbeobjekt in absehbarer Zeit veräußern oder neu vermieten möchte und noch einen günstigen Verbrauchsausweis nutzen könnte, sollte den Zeitpunkt bewusst planen, bevor der Verbrauchsausweis für diese Anlässe entfällt.
Auch die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen ändern sich: Bei Neuausweisen ab 2027 greift § 87 GModG. Anzeigen müssen dann u. a. die Ausweisart (§ 81 oder § 82), das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger nennen; für Ausweise aus dem Zwischenstand bleibt es bei den bisherigen Angaben (§ 112 Abs. 3 GModG). Je nach Verstoß sieht § 108 GModG Bußgelder von bis zu 5.000 Euro (z. B. bei Pflichtangaben in Anzeigen) bis 50.000 Euro (bei schwerwiegenderen Verstößen) vor. Ein aktueller, belastbarer Ausweis ist damit nicht nur eine Formalie, sondern schützt vor vermeidbaren Risiken. Hinzu kommt: Baudenkmäler sind ab 2027 nicht mehr pauschal von den Ausweispflichten ausgenommen, und bei der Mietverlängerung kann künftig ein Ausweis fällig werden, wenn kein gültiger vorliegt.
Was Eigentümer in NRW jetzt tun sollten
Panik ist nicht angebracht, aber Abwarten auch nicht die beste Strategie. Wer in den nächsten Jahren ohnehin verkauft, vermietet oder eine Sanierung plant, fährt mit einer bewussten Entscheidung besser als mit Zufall:
- Prüfen, ob ein gültiger Ausweis vorliegt. Ist er noch keine zehn Jahre alt, besteht kein Handlungsdruck, der Bestandsschutz gilt bis zum Ablaufdatum.
- Zeitpunkt bewusst wählen. Wer den Ausweis absehbar braucht, sichert sich mit einer Beauftragung vor dem Stichtag 01.01.2027 die vertraute Berechnung nach heutigem Recht, zehn Jahre gültig.
- Gebäudetyp klären. Ausschließliches Wohnen, Mischnutzung oder Nichtwohngebäude entscheiden ab 2027 über die zulässige Ausweisart, gerade bei kombinierten Objekten lohnt die frühe Einordnung.
- Heizungsträger mitdenken. Bei Holz-, Pellet- oder Fernwärmeheizung kann die neue Berechnung die Einstufung verändern, hier ist der Vorlauf besonders wertvoll.
Unser Fazit
Das GModG bringt für den Bedarfsausweis eine seltene Konstellation: Bei Wohngebäuden wird er von der Pflicht zur Wahl, bei Nichtwohngebäuden von der Wahl zur Pflicht. In beiden Fällen bleibt er die aussagekräftigere Grundlage, weil er das Gebäude bewertet und nicht das Verhalten seiner Bewohner.
Weil die neuen Berechnungsregeln erst ab dem 01.01.2027 greifen und heute ausgestellte Ausweise zehn Jahre gültig bleiben, lohnt es sich für viele Eigentümer, jetzt Klarheit zu schaffen. Starten Sie hier die Vorprüfung für Ihr Gebäude, und wir ordnen fachlich ein, welche Ausweisart für Ihr Objekt in NRW die richtige ist. Mehr zu den Grundlagen finden Sie außerdem auf unserer Seite zum Bedarfsausweis für Wohngebäude.
Primärquellen: Gesetzestext im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026) · BBSR: Neuregelungen mit dem GModG